Huur/verhuur onroerende zaken
17-09-2014
De situatie
In de huurovereenkomst die door de verhuurder met de huurder was aangegaan, was in het artikel onder “staat van het gehuurde”, het volgende bepaald: “Huurder verklaart het gehuurde te hebben ontvangen in goede staat en zonder gebreken die het huurgenot belemmeren. Alle wanden in de woning zijn vrij van behang en (muur) verf opgeleverd, gestukadoord en behangklaar. Keuken en badkamer zijn schoon en kalkvrij opgeleverd, vrij van beschadiging of ernstige gebruikssporen, waaronder krassen, deuken of andere beschadigingen. (…)”.
Ingevolge een ander artikel in de huurovereenkomst is huurder verplicht: “bij het verlaten van het gehuurde dit met alle toebehoren schoon en in goede staat van onderhoud aan verhuurder op te leveren en deze de sleutels te overhandigen.”
Op 1 januari 2013 is de huurovereenkomst met huurder beëindigd.
Verhuurder heeft huurder nadien een incorrecte, slordige en vieze oplevering van het gehuurde verweten. Hij heeft huurder aangesproken tot betaling van de kosten van herstel van de door hem geconstateerde schade, gebreken en veranderingen aan het gehuurde, als ook voor de verleende huurkorting aan de nieuwe huurder.
Omstreeks medio januari 2013 heeft verhuurder een derde opdracht gegeven om herstel-werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren.
In diezelfde periode is het gehuurde door een nieuwe huurder betrokken. Gelet op de slechte omstandigheden waarin de woning in de visie van verhuurder op dat moment zou verkeren heeft verhuurder zich genoodzaakt gezien af te zien van het vragen van huur over de maand januari 2013 en de nieuwe huurder voor de overige 11 maanden een huurkorting te bieden van € 175,-- per maand.
Bij brief van 29 januari 2013, heeft (ex-)huurder, verhuurder aangesproken tot terugbetaling van de borg (minus € 250,-- aan huurachterstand) en haar bereidheid uitgesproken de draagplanken in de woning te verwijderen, de gaatjes in de muren dicht te maken en de vitrage aan het raam in de hal weg te halen. Verhuurder heeft van dit aanbod geen gebruik gemaakt. Hij is niet overgegaan tot betaling van de borg.
Partijen worden in de kern verdeeld gehouden door het antwoord op de vraag of huurder het gehuurde bij het einde van haar huurovereenkomst op de juiste wijze heeft opgeleverd.
De wet zegt over het huurrecht:
1. De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen;
2. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
Hoewel de wet noch de wetsgeschiedenis zich erover uitlaat wat een beschrijving is en tot dusver niet is uitgemaakt aan welke eisen deze moet voldoen, wordt, op grond van de wetsgeschiedenis (wel) aangenomen dat de in de huurovereenkomst gebezigde formulering “ontvangen in goede staat en zonder gebreken die het huurgenot belemmeren” niet als een beschrijving kan gelden, althans daartoe onvoldoende is. Daaruit volgt immers nog niet wát de staat van het gehuurde feitelijk inhoudt.
Van belang is dat de beschrijving de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig nauwkeurig weergeeft, dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat het gehuurde door de huurder is aanvaard.
In deze casus moet er, gelet op het vorenstaande, dan ook van worden uitgegaan dat er geen sprake is van een - afdoende - beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW. Hierdoor ligt het bewijsrisico bij de verhuurder. Oftewel de oplevering van het gehuurde wordt in dit geval als correct verondersteld. Tegen deze veronderstelling staat bewijs open.
Vooropgesteld wordt dat in de regel een woning, die enige tijd verhuurd is geweest, ook als deze op correcte wijze is bewoond, gebruikssporen vertoont en al gauw tot enige vorm van opknapwerk aanleiding geeft. Dit levert, ook bij de veronderstelling dat het gehuurde correct is opgeleverd na bewijslevering niet juist mocht blijken te zijn, niet zonder meer een opleveringsgebrek op, dat voor rekening van (ex-) huurder komt. Het vorenstaande leidt tot de slotsom, dat de stellingen van verhuurder te vaag en onvolledig zijn om als basis voor toewijzing van de schadevordering betreffende de gedwongen huurkorting, te (kunnen) dienen.
Schade wegens geleden verlies in de vorm van huurderving, omdat het gehuurde als gevolg van een niet-correcte oplevering niet eerder aan een ander verhuurd is kunnen worden, komt in beginsel voor vergoeding in aanmerking,
maar dan moet wel duidelijk worden gesteld dat schade in die zin wordt gevorderd en tot welk bedrag. Bovendien vergt die vordering
een voldoende gemotiveerde (cijfermatige) onderbouwing.
Wat betreft de aansprakelijkheid voor schade aan de verhuurde zaak bepaalt artikel 7:218 BW dat, onverminderd artikel 7:224 lid 2 BW, de huurder wordt vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen. In de situatie dat de woning bij of na beëindiging van de huurovereenkomst aan de verhuurder wordt opgeleverd, derogeert het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW derhalve aan artikel 7:218 lid 3 BW. Deze situatie doet zich in dit geval voor en leidt ertoe dat, nu geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, het bewijsrisico bij verhuurder zal worden gelegd. In lijn met de jurisprudentie dient hij te bewijzen dat de vochtschade gedurende de huurtijd van (ex-)huurder is ontstaan. Slaagt hij in dat bewijs, dan pas moet (ex-)huurder bewijzen dat de schade niet aan een aan haar toerekenbaar tekortschieten in haar huurdersverplichtingen is te wijten.
Conclusie;
Het is van groot belang dat je als verhuurder, bij het aangaan van een huurovereenkomst voor een onroerende zaak, een duidelijke omschrijving maakt van de staat waarin de te verhuren zaak zich op dat moment bevindt. Zo concreet, feitelijk en duidelijk mogelijk. Dit om het bewijsrisico te vermijden en de schade te kunnen verhalen op de (ex-)huurder die de onroerende zaak beschadigd, vies, incorrect en/of slordig achterlaat. Verstandig is om een dergelijk vooropnamerapport op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst ook te laten tekenen door de nieuwe huurder.
« terug naar overzicht